Przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości w Polsce wciąż są mieszkania, których status wyznacza SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU.
Jest to „spadek”, albo jak kto woli relikt, minionej epoki realnego socjalizmu. Relikt ten jest często nieznany i nie rozumiany za granicą, poza oczywiście państwami byłego tzw. demoludu. Polski ustawodawca trwając wciąż przy tym prawie nie przewidział dlań wyraźnego obowiązkowego wymogu zakładania księgi wieczystej. W związku z tym pojawiają się często sytuacje, w których przyszli nabywcy rozważają potrzebę założenia księgi dla tegoż prawa.
Otóż należy wówczas wziąć pod uwagę następujące fakty, a mianowicie, że:
- założenie księgi wieczystej przez Sąd – dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – jako takie nie zmienia jego stanu prawnego (tj. nie zmieni się ono we własność).
- możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu została wprowadzona tylko po to, by umożliwić nabywcy takiego lokalu jego zakup z wykorzystaniem kredytu (gdzie często mamy zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki na rzecz Banku). Hipoteka bowiem powstaje dopiero z momentem wpisu w księdze wieczystej.
- ponoszenie opłat sądowych przy zakładaniu księgi wieczystej oraz w przypadku zmiany właściciela a także dodatkowej opłaty notarialnej (200 zł netto).
Fakt posiadania lub nieposiadania księgi wieczystej nie zmienia niczego w kwestii zakupu, sprzedaży, darowizny,bądź zamiany własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, ani w kwestii dziedziczenia takiego prawa.
Jeżeli jednak dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona jest już księga wieczysta – to w przypadku spadkobrania niezbędne jest dokonanie wpisu spadkobierców do tej księgi i uiszczenia należnej opłaty z tym związanej (150 zł – art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Nawiązując zaś do opłat – to takowe nie należą wcale do niskich. A zatem w przypadku sprzedaży, darowizny lub spadkobrania podrażają nam koszty związane z umową lub czynnością prawną.
Opłaty te pobiera się od założenia księgi wieczystej 60 zł, od wpisu własności 200 zł, w przypadku zbycia – od wpisu własności na rzecz nabywcy 200 zł.
Do opłat tych należy również doliczyć taksę notarialną jaka pobierana jest przez notariusza przy składaniu wniosku o wpis to jest 200 zł netto (należy doliczyć podatek VAT w stawce 23%), czyli w sumie 246 zł brutto. Co łącznie podraża nam koszt transakcji sprzedaży ww. prawa u notariusza o ok. 450-750 zł.
Jeśli zatem nasz nabywca zamierza kupić od nas mieszkanie i płacić gotówką lub przelewem, lecz nie zamierza korzystać z kredytu bankowego, dobrze było by zastanowić się nad koniecznością zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Istnieje jeszcze inna sytuacja prawna, w której następuje przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w
odrębną własność tego lokalu wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych.
Chodzi tu o nabycie własności lokalu od spółdzielni przez osobę, której do tej pory przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Po zawarciu takiej umowy staje się ona jego właścicielem i wówczas należy założyć księgę wieczystą dla takiego lokalu, gdyż podobnie jak w przypadku hipoteki wpis taki ma charakter konstytutywny. Jest to jednak sytuacja gdy przekształcamy ograniczone prawo własności w prawo własności, które nabywamy od
spółdzielni. W przypadku tym również będziemy musieli uiścić należną opłatę sądową.
Dlatego też w przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy kierować się względami ekonomii i racjonalności konkretnego przypadku.
W przypadku obaw o stan zadłużenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu wszelkie informacje uzyskamy z zaświadczenia wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową w zasobach, której znajduje się nasz lokal.
Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej (w zależności od spółdzielni) obejmuje m.in. informacje o tym:
- komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- czy wkład budowlany został wniesiony,
- czy w zbiorze dokumentów w spółdzielni nie ma informacji o zajęciu prawa do tego lokalu jak również informacje czy dla opisanego prawa do lokalu prowadzona jest księga wieczysta,
- czy na dzień zawarcia umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej zadłużenie z tytułu miesięcznych opłat związanych z używaniem lokalu występuje,
- czy koszty ocieplenia budynku zostały ostatecznie rozliczone i całkowicie spłacone,
- czy na dzień wydania zaświadczenia nie zostały ustalone i rozliczone faktyczne koszty związane z dostawą zimnej wody, które wnoszone są zaliczkowo, a rozliczane po upływie kwartału,
- czy Spółdzielnia wykupiła grunt pod budynkiem ( tylko wtedy bowiem można założyć księgę wieczystą dla owego prawa) w którym położony jest przedmiotowy lokal;
- czy spłata kosztów przypadających na ten lokal dokonywana jest w miesięcznych ratach w ustalonej wysokości w złotych od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu, a jeśli do spłaty pozostała kwota, to wówczas podaje się wysokość tej kwoty.
Informacje te powinny znaleźć się nie tylko w zaświadczeniu od spółdzielni, ale także być ujęte w treści aktu notarialnego obejmującego np. umowę sprzedaży tego prawa.
Zatem zaświadczenie takowe zapewni nam całość istotnych informacji o własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu, w przypadku gdy nie jest dla niego założona księga wieczysta.
Należy także mieć na uwadze fakt, że na straży prawidłowości i aktualności załączonych dokumentów do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego stoi zawsze notariusz spisujący umowę.